IFRS導入前から進む「不動産評価」の国際化
企業が頼みにする“虎の子”の実態が丸裸に？

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　つまり、どちらのモデルを選んでも、結局は不動産の「公正価値」を明記しなくてはならないわけだ。事業用と比べて、より透明性が重視される投資用不動産には、「課せられるハードルが一段高くなっている」ということだ。投資用不動産の評価額が著しく下落していても、企業はそれを隠すことができなくなる。

　それに関連して付け加えると、不動産関連企業がグループ内に持っていることが多いSPC（特別目的会社）についても、「連結に含むべきか否か」がより厳しく吟味されるようになる。グループ内で不動産流動化事業を手がけるSPCが多くの「含み損」を抱えていても、連結決算でそれが開示されないケースが問題視されているためだ。

　このように企業は、「とりあえず不動産を原価で計上しておいて、評価を見直す時期をゆっくり考えればよい」という、甘い感覚ではやっていけなくなる。特に将来賃貸収入を得ようと開発中の賃貸物件や、長い間放置している遊休地などについては、今後計画性を持って運用・管理しないと、「時価評価してみたら資産価値が想像以上に落ち込んでいて大きな損失を被った」という事態にもなりかねない。

　前回までに紹介した「収益認識」「のれん償却」「リース会計」など、IFRSでは様々な基準が変更になるが、不動産も例外ではないのだ。

時価会計を心がけている企業なら
大きな負担にはならない？

　ただし、「他の分野と比べて、不動産評価の基準変更ではそれほど大きな混乱が生じない」（中堅不動産鑑定会社）という意見もある。というのも、不動産はすでにIFRSへのコンバージョン（収斂）が最も進んでいる分野の1つだからだ。

　冒頭で触れた通り、投資用不動産については、すでに時価評価の導入が進められている。さらに、この2010年3月期より、「賃貸等不動産の時価等の開示」に関する指針も導入された。

　これは、投資用不動産を原価でB/Sに計上して時価情報を注記することを義務付ける指針であり、「賃貸等不動産」とは、IFRSで言う「投資用不動産」とほぼ同義となる。そのため、自主的に「公正価値の評価」を心がけてきた企業なら、IFRS導入で大きな変化に直面し、泡を食うようなことはないだろう。

　ブラックボックス化していた資産の現状を詳らかにすることにより、企業は投資家や取引き先などのステーク・ホルダーから厚い信頼を得ることもできる。不動産を取得したり保有したりする際にも、常に「経営戦略の視点」を持たなければならない時代が、そこまで来ているのだ。IFRSは、改めてその重要性を問いかけている。

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