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連載:コンバージェンス項目解説(4)

一般企業にも影響がある賃貸等不動産の時価開示

小寺泰史
プライスウォーターハウスクーパース株式会社
2010/1/8

2010年3月期決算から適用される賃貸等不動産の時価等の開示を取り上げる。賃貸等不動産の時価等の開示は、不動産業を営む会社のみならず一般事業会社にも影響がある。当基準の対応上のポイントを説明しよう(→記事要約<Page 3>へ)

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対応を検討する際のポイント

1.賃貸等不動産に該当するかどうか

 賃貸等不動産とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益またはキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有されている不動産(ファイナンス・リース取引の貸手における不動産を除く)をいう。従って、物品の製造や販売、サービスの提供、経営管理に使用されている場合は賃貸等不動産には含まれない。

「コンバージェンス項目解説」連載インデックス

 

 具体的には、(1)投資の目的で所有する土地、建物その他の不動産、(2)将来の使用が見込まれていない遊休不動産、(3)賃貸されている不動産である。

不動産の分類
説明
開示
棚卸資産
通常の販売目的及びトレーディング目的で保有する棚卸資産
棚卸資産以外
投資不動産
投資の目的で所有する土地、建物その他の不動産
対象
遊休不動産
将来の使用が見込まれていない遊休不動産
賃貸不動産
賃貸されている不動産
上記以外
物品の製造や販売、サービスの提供、経営管理に使用されている不動産
任意

 

 遊休不動産は、将来の使用を見込んでいる場合には、その見込みに沿って賃貸等不動産に該当するかを判断する必要がある。また、遊休となって間もない場合であって、将来の使用の見込みを定めるために必要と考えられる期間にあるときには、これまでの使用状況等に照らして賃貸等不動産に該当するか判断する必要がある。遊休になっている場合には、減損の会計基準も適用されることに留意する必要がある。

 賃貸不動産は、ホテルやゴルフ場などの所有者が第三者に賃貸し、第三者が運営業務を行っている場合にも、賃貸等不動産に含まれるため、注意が必要である。また、賃貸を目的として保有されているにもかかわらず、一時的に借手が存在していない不動産も賃貸等不動産として取り扱われる。

 これらには、将来において賃貸等不動産として使用される予定で開発中の不動産や継続して賃貸等不動産として使用される予定で再開発中の不動産も含まれる。また、不動産の中には、物品の製造や販売、サービスの提供、経営管理に使用されている部分と賃貸等不動産として使用されている部分で構成されるものがあるが、賃貸等不動産として使用される部分については、賃貸等不動産に含める必要がある。ただし、賃貸等不動産として使用される部分の割合が低い場合には、賃貸等不動産に含めないことができる。

 賃貸等不動産は、通常、貸借対照表上の(1)「有形固定資産」の土地、建物、構築物及び建設仮勘定、(2)「無形固定資産」の借地権、(3)「投資その他の資産」の投資不動産、に含まれている。

 企業は、子会社も含め企業グループが保有する不動産のうち、どれが賃貸等不動産に該当するのかを判断する必要がある。判断に当たっては、形式的に賃貸されている不動産のみならず、契約上、賃貸されているものではなくても、不動産の保有目的や利用形態等を加味して明らかにこれらと同じと考えられるものは、賃貸等不動産に含められることに注意する必要がある。賃貸等不動産の洗い出し作業には、多大な時間を要することになるため、まだ賃貸等不動産の洗い出しができていない場合、至急着手する必要がある。その際、連結会社間で賃貸されている不動産は、連結貸借対照表上、賃貸等不動産に該当しないことに留意する必要がある。

 賃貸等不動産の総額に重要性が乏しい場合には、注記を省略することができる。当該賃貸等不動産の総額に重要性が乏しいかどうかは、賃貸等不動産の貸借対照表日における時価を基礎とした金額と当該時価を基礎とした総資産の金額との比較をもって判断することになる。会計基準には、重要性の基準値は明示されていないため、各企業の判断により重要性の判断を行うことになる。各企業は、企業として、どのような基準により判断することとしたかルールを明確にしておくこと、その基準にしたがって重要性を検討した記録を残しておくことが望ましい。

 なお、賃貸等不動産の総額に重要性が明らかに乏しいと判断される場合は、貸借対照表日における時価を基礎とした金額による重要性の判断を行わず、注記を省略することができる。

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